STJ e a Lei dos Distratos: o que muda para distratos de terrenos e imóveis na planta

Porque a recente jurisprudência reacende o debate sobre segurança jurídica no mercado imobiliário

O mercado imobiliário brasileiro vive um momento de tensão e incerteza. Recentes decisões do STJ têm colocado sob nova luz a aplicação da Lei dos Distratos — especialmente em contratos de compra e venda de terrenos não edificados e imóveis na planta. A expectativa é de que a Corte uniformize os critérios, reduzindo litigiosidade; mas o resultado pode trazer desafios tanto para compradores quanto para loteadoras e incorporadoras.

Em 2025, a 2ª Seção do STJ assumiu o compromisso de pacificar o tema de distratos de lotes, após divergência entre a 3ª e a 4ª Turmas.

Mas, ao mesmo tempo, decisões recentes, como a de 13 de outubro de 2025 podem limitar a retenção prevista na lei e dar prioridade ao Código de Defesa do Consumidor (CDC), segundo entendimento de que cláusulas que retirem mais de 75% do valor pago do comprador seriam abusivas.

Esse cenário exige atenção redobrada de compradores, incorporadoras, loteadoras e, claro, advogados especialistas em direito imobiliário.

O que diz a Lei dos Distratos e como ela se aplica

Promulgada em 2018, a Lei dos Distratos alterou a lei de parcelamento do solo urbano (lei 6.766/79) e a lei de incorporação imobiliária (lei 4.591/64), introduzindo regras claras para rescindir contratos de compra e venda de imóveis, inclusive quando há inadimplemento do comprador ou arrependimento.

Principais pontos da lei:

• Previsão de cláusula penal em caso de distrato, geralmente limitada a um percentual ajustado (até 25% ou 50% dos valores pagos, dependendo do regime de afetação e do contrato).

• Possibilidade de retenção de valores pagos, multa + eventual taxa de fruição/ocupação, nos contratos de loteamento ou terreno, mesmo sem edificação. A lei prevê essa retenção expressamente.

• Mecanismos para devolução de parte dos valores, dependendo do estágio da obra, regime de afetação e condições contratuais.

  
  

Com a norma, buscava-se maior previsibilidade e segurança jurídica, reduzindo a subjetividade dos julgamentos anteriores, que variam de caso a caso.

O reexame pelo STJ em 2025: novos entendimentos que geram insegurança jurídica

Apesar da lei, a interpretação pelo Judiciário voltou ao centro do debate recentemente. Há posições divergentes no STJ, e algumas decisões recentes são vistas como um retrocesso à lógica anterior à lei.

O que a jurisprudência recente reafirma

• Em outubro de 2025, a Quarta Turma do STJ confirmou a possibilidade de aplicar multa por desistência + taxa de ocupação mesmo em lote não edificado. No caso analisado, a desistência resultou em retenção total dos valores pagos.

• O entendimento baseia-se no artigo 32-A da lei de parcelamento do solo (alterado pela Lei dos Distratos), que autoriza a retenção da “taxa de fruição” mesmo sem edificações, justamente para preservar os custos já assumidos pelo loteador.

  
  

O que mudou de direção recentemente

• Em outro julgamento de 2025, o STJ entendeu que, em distratos de imóveis na planta ou loteamentos, a retenção máxima deve ser de 25% dos valores pagos, e que a devolução deve ser imediata, mesmo que a obra não esteja concluída, retaliação para a regra de diferimento prevista na Lei dos Distratos.

• A decisão invocou a prevalência do CDC sobre a lei especial, sob argumento de proteção ao consumidor, o que reabre uma margem de incerteza sobre contratos futuros, especialmente em empreendimentos nos estágios iniciais.

  
  

Consequências práticas da divergência

• A indefinição jurisprudencial pode aumentar a judicialização de distratos, especialmente em loteamentos e terrenos, onde há grande investimento antecipado.

• Investidores e loteadoras podem enfrentar instabilidade financeiras, já que a retenção máxima ou devolução imediata impactam o fluxo de caixa e o planejamento de obras.

• Para compradores, há maior insegurança sobre o que será devolvido em caso de desistência. A promessa de previsibilidade da lei pode se mostrar dependente da interpretação judicial.

Por que este será um tema decisivo para todos os intervenientes do mercado imobiliário

Para compradores

• Necessidade de revisar contratos com atenção redobrada às cláusulas de distrato, penalidades e hipóteses de devolução;

• Avaliar os riscos de investimento em imóveis ou lotes antes da edificação, especialmente se puder haver desistência por motivos pessoais ou econômicos;

• Consultar assessoria jurídica antes de assinar contratos de aquisição.

  
  

Para incorporadoras e loteadoras

• Rever modelos de contratos e distrato para garantir equilíbrio entre proteção empresarial e conformidade legal;

• Planejar o fluxo de caixa prevendo possíveis devoluções ou retenções;

• Acompanhar as decisões do STJ para ajustar cláusulas conforme jurisprudência dominante.

  
  

Para advogados e consultores imobiliários

• Acompanhar com atenção os julgamentos vinculantes e possíveis alterações de entendimento;

• Oferecer orientação preventiva aos clientes para minimizar riscos e litígios;

• Preparar contratos de distrato ou distrato amigável com base no contexto jurisprudencial mais atual.

  
  

A recente reinterpretação do STJ sobre a Lei dos Distratos reacendeu debates relevantes sobre equilíbrio entre proteção ao consumidor e segurança jurídica para o mercado imobiliário. A incerteza jurisprudencial volta a rondar contratos de terrenos e imóveis na planta, trazendo risco de litigiosidade em massa, justamente o que a lei de 2018 buscou reduzir.

Para quem atua ou pretende atuar no setor compradores, loteadoras, incorporadoras ou advogados, o momento exige prudência, revisão contratual e, sobretudo, atenção às decisões que virão após a uniformização do entendimento pelo STJ.

O Lacerda e Paulucci Advocacia acompanha de perto essas mudanças e está à disposição para orientar clientes sobre contratos, distratos e estratégias de risco no mercado imobiliário.

Quer saber como preparar seu contrato para distratos ou avaliar a viabilidade de rescisão? Entre em contato conosco.