Obras em condomínios: o que diz a lei e como evitar processos por abusos ou irregularidades

Normas legais, quóruns e limites do síndico são fundamentais para evitar conflitos e responsabilizações

A realização de obras em condomínios é um dos temas que mais gera conflitos internos, questionamentos jurídicos e processos judiciais. Alterações feitas sem quórum adequado, obras irregulares dentro das unidades ou intervenções mal planejadas podem resultar em prejuízos à coletividade, desgaste entre vizinhos e responsabilização civil do síndico.

Por isso, entender o que a lei permite, quais obras exigem aprovação formal e quais são os limites de atuação do síndico é essencial para garantir segurança, convivência harmônica e proteção do patrimônio condominial.

Como o Código Civil classifica as obras em condomínios

A legislação divide as obras em três categorias. Cada uma possui regras específicas:

1. Obras necessárias

São aquelas indispensáveis para manter a segurança, conservação e funcionamento da edificação.

Exemplos: reparos urgentes em telhados, infiltrações graves, vazamentos de encanamento, riscos estruturais.

Como aprovar:Podem ser executadas imediatamente pelo síndico, mesmo sem assembleia prévia, desde que posteriormente justificadas aos condôminos.

2. Obras úteis

São intervenções que aumentam ou facilitam o uso da edificação.

Exemplos: instalação de câmeras, automatização de portões, melhorias nos sistemas de segurança.

Como aprovar:Devem ser aprovadas por maioria simples dos condôminos.

3. Obras voluptuárias

Têm caráter estético, recreativo ou voltado ao conforto.

Exemplos: construção de espaço gourmet, decoração estética, ampliação de áreas de lazer.

Como aprovar:Exigem quórum qualificado de dois terços dos condôminos.

Erros comuns que geram processos

Muitos litígios surgem por falhas simples — e evitáveis —, como:

• iniciar obras sem aprovação do quórum correto;

• não registrar deliberações em assembleia;

• falta de atas, laudos e documentos obrigatórios;

• ausência de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) em intervenções estruturais;

• obras internas que alteram fachada, estrutura ou segurança sem autorização.

Um levantamento da AABIC revela que mais de 30% das ações judiciais envolvendo condomínios estão relacionadas a obras não autorizadas ou mal executadas, demonstrando o impacto do mau planejamento.

Obras dentro das unidades: o morador também tem limites

Reformas nas unidades autônomas não são livres. O condômino deve seguir:

• a convenção condominial e regulamentos internos;

• normas de segurança da edificação;

• regras sobre alterações visuais, como esquadrias e fachadas;

• exigências técnicas que podem incluir ART, RRT ou laudo estrutural;

• horários permitidos para obra.

Intervenções que comprometam estrutura, estética ou sossego podem ser barradas e gerar responsabilização.

Assessoria jurídica preventiva é indispensável

Diante da complexidade das regras, cresce a busca por orientação jurídica especializada. A atuação preventiva evita:

• ações judiciais futuras;

• anulação de assembleias;

• responsabilização civil do síndico;

• prejuízos financeiros ao condomínio;

• desgaste entre vizinhos.

  
  

Como o Lacerda e Paulucci atua nesses casos

Com forte atuação em Direito Condominial, o escritório Lacerda e Paulucci orienta síndicos, administradoras e assembleias de todo o país em decisões que envolvem obras, reformas e melhorias.

“O síndico não pode agir como se fosse o proprietário exclusivo do edifício. Ele tem atribuições específicas, mas também limites claros. Qualquer descuido pode gerar consequências graves, tanto administrativas quanto judiciais.”— Equipe jurídica do Lacerda e Paulucci

O escritório oferece suporte em:

• análise jurídica de obras e intervenções;

• verificação de quóruns e procedimentos;

• elaboração e revisão de atas, notificações e comunicados;

• assessoria para assembleias;

• prevenção de litígios e regularização de obras.

  
  

Obras em condomínios exigem atenção técnica, jurídica e administrativa. Quando conduzidas de forma regular e transparente, fortalecem a convivência, protegem o patrimônio coletivo e evitam conflitos.

O Lacerda e Paulucci Advocacia está preparado para ajudar síndicos, administradoras e condôminos a tomar decisões seguras e alinhadas à legislação.

Entre em contato conosco para orientações sobre obras, reformas e intervenções condominiais.