Alterações no Código Civil podem transformar a gestão de condomínios no Brasil

Proposta amplia poderes dos síndicos, fortalece combate à inadimplência e moderniza assembleias e deliberações

O Congresso Nacional está discutindo uma das reformas mais significativas para a vida em condomínio desde a criação do Código Civil. O anteprojeto apresentado por comissão de juristas propõe mudanças em mais da metade dos artigos da legislação atual e dedica atenção especial às regras de propriedade condominial, um universo que envolve mais de 460 mil condomínios em funcionamento no país, segundo a ABRASSP.

Se aprovado, o novo Código Civil deve modernizar profundamente a administração condominial, adequando-a à realidade urbana, digital, social e jurídica do Brasil contemporâneo. As alterações prometem simplificar decisões, fortalecer a governança e combater problemas recorrentes como inadimplência, assembleias ineficientes e conflitos de convivência.

Assembleias virtuais e híbridas passam a ter segurança jurídica

Durante a pandemia, milhares de condomínios adotaram assembleias virtuais por necessidade. Apesar da prática ter se tornado comum, ainda existia insegurança jurídica sobre sua validade.Com a reforma:

• Assembleias virtuais e híbridas passam a ser expressamente regulamentadas;

• Votação e participação digital ganham reconhecimento formal;

• Administradoras e síndicos terão mecanismos mais eficientes para tomada de decisão.

Essa atualização é vista como essencial para aumentar a participação dos condôminos e reduzir custos operacionais.

Quóruns mais flexíveis para decisões importantes

Uma das maiores reclamações dos síndicos é a dificuldade de alcançar quóruns altos, especialmente para obras úteis ou alterações em áreas comuns. A proposta sugere:

• Flexibilizar quóruns que hoje exigem unanimidade ou supermaiorias;

• Tornar assembleias mais ágeis e viáveis;

• Evitar que pequenas reformas fiquem paradas por anos por falta de consenso.

Essa medida visa desburocratizar e permitir que condomínios se adaptem mais rapidamente às suas necessidades.

Síndico mais qualificado, e mais responsável

A reforma também busca fortalecer a atuação do síndico, considerado gestor central da vida condominial. Entre os pontos propostos:

• Capacitação mínima obrigatória para exercer a função;

• Possibilidade de afastamento cautelar por má gestão;

• Regras mais claras sobre responsabilidade civil;

• Maior exigência de transparência e preparo técnico.

O objetivo é profissionalizar a função e proteger o patrimônio coletivo.

Inadimplência em foco: regras mais rígidas e punições mais efetivas

A inadimplência é um dos maiores desafios dos síndicos no Brasil. O anteprojeto prevê:

• Protesto e judicialização simplificada após 60 dias de atraso;

• Procedimentos mais rápidos para cobrança;

• Penhascos legais mais claros contra o “condômino antissocial”.

O texto também reforça algo já reconhecido pela jurisprudência:em casos extremos, o comportamento antissocial pode levar à alienação compulsória da unidade, mesmo sem perda do direito de propriedade.

PL nº 4/2025 reforça mudanças com medidas adicionais

Além do anteprojeto de reforma, tramita o Projeto de Lei nº 4/2025, que, embora mais pontual, traz impactos imediatos. Entre as propostas:

• Multa de inadimplência pode subir de 2% para até 10%;

• Expulsão judicial do condômino antissocial em casos graves e recorrentes;

• Proibição de aluguéis atípicos como Airbnb sem autorização expressa;

• Redução do quórum para alterar a convenção (de unanimidade para maioria absoluta);

• Regulamentação definitiva das assembleias virtuais.

Essas medidas reforçam princípios como a boa-fé, a função social da propriedade e o direito de vizinhança, garantindo convivência mais segura e harmoniosa.

Impacto para síndicos, condôminos e administradoras

Com um mercado de condomínios que representa um terço das moradias urbanas no país, especialistas consideram a proposta uma verdadeira atualização estrutural.Se aprovadas, as regras exigirão:

• síndicos mais preparados;

• maior participação dos condôminos;

• administradoras atualizadas com novas práticas e legislação;

• políticas mais firmes para governança, transparência e convivência.

As mudanças no Código Civil e no PL 4/2025 representam mais do que ajustes normativos: são uma reestruturação completa das regras de convivência e gestão condominial. Síndicos e administradoras precisarão se preparar para um cenário mais técnico, mais seguro e mais exigente.

O Lacerda e Paulucci Advocacia, com forte atuação em Direito Condominial e Imobiliário, acompanha de perto toda a tramitação e os impactos jurídicos dessas propostas. A equipe está pronta para orientar síndicos, administradoras e condôminos sobre adequações, riscos e melhores práticas, sempre com foco em prevenção, transparência e eficiência.

Fale conosco e saiba como se preparar para as mudanças no Código Civil.