Nova legislação sobre locação de unidades HIS aumenta exigências e traz desafios para condomínios

Restrições à locação, averbações obrigatórias e limites de valor exigem atenção redobrada de síndicos e administradoras

A Prefeitura de São Paulo publicou o Decreto nº 64.244/2025, que atualiza as regras para Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP). O novo texto regulamenta de forma detalhada a locação dessas unidades, um tema que sempre gerou dúvidas jurídicas e insegurança tanto para proprietários quanto para síndicos e administradoras.

Entre as mudanças mais significativas estão novas restrições de uso, obrigações de averbação e limitação do valor de aluguel, elementos que impactam diretamente a gestão condominial e exigem postura preventiva.

O que o novo decreto estabelece

O Decreto 64.244/2025 introduz critérios claros para aquisição, uso e locação de unidades HIS e HMP. Entre os principais pontos:

1. Limite máximo de aluguel

O valor mensal da locação não poderá ultrapassar 30% da renda familiar correspondente à faixa de enquadramento do programa habitacional.

Esse teto reforça o caráter social do empreendimento e impede práticas especulativas.

2. Proibição de locações de curta temporada (“short stay”)

Sistemas como Airbnb, estadias rotativas e contratos inferior a 90 dias não são permitidos para unidades HIS e HMP.

3. Averbação obrigatória na matrícula

A matrícula imobiliária deve conter averbação formal indicando a destinação social da unidade, o que gera:

• transparência em transações futuras;

• rastreabilidade da destinação;

• obrigações adicionais em caso de fiscalização.

  
  

4. Certidão de enquadramento de renda

Para alugar o imóvel, deve ser apresentada certidão que comprove a faixa de renda familiar, documento obrigatório para validação da locação social.

5. Permanência das regras por 10 anos

As exigências vinculadas à destinação social continuam válidas por 10 anos após a conclusão da obra, independentemente de mudança de proprietário.

Como essas mudanças afetam os condomínios

Embora as regras tenham como foco a proteção da destinação social, elas geram novas obrigações práticas para síndicos, administradoras e assembleias.

Síndicos podem ser cobrados pela comprovação de renda

Em casos de denúncia ou fiscalização, o síndico pode ser solicitado a apresentar documentação que comprove o correto enquadramento do locatário.

Isso aumenta a complexidade da gestão cotidiana das unidades HIS dentro do condomínio.

Averbação traz segurança jurídica, mas também responsabilidade

Com a destinação registrada na matrícula, irregularidades se tornam mais facilmente identificáveis, elevando o risco de penalizações caso o uso não esteja de acordo com a lei.

Rigor contra locações irregulares

A vedação de aluguel por temporada exige que o condomínio:

• revise protocolos internos;

• oriente proprietários;

• fiscalize entradas e saídas de ocupantes;

• atualize regras internas para evitar infrações.

  
  

Aumento das responsabilidades administrativas

A gestão condominial deve se adaptar, reforçando:

• checklists de documentação;

• comunicação aos moradores;

• procedimentos de cadastro de locatários;

• consulta jurídica preventiva.

  
  

Reflexos para incorporadores e investidores

Para quem incorpora, compra para investir ou revende unidades HIS e HMP, o decreto implica:

• necessidade de revisão contratual;

• atenção redobrada à adequação documental;

• maior cuidado com a finalidade social do imóvel;

• risco jurídico ampliado em casos de descumprimento.

A tendência é que o mercado passe a exigir compliance habitacional, especialmente em empreendimentos com unidades sociais integradas.

Por que condomínios precisam de orientação jurídica especializada

A nova legislação cria um ambiente de maior controle e responsabilização. Sem acompanhamento adequado, condomínios podem enfrentar:

• notificações administrativas;

• processos civis;

• riscos de responsabilização do síndico;

• conflitos internos entre usuários e proprietários;

• denúncias por descumprimento da finalidade social.

  
  

As novas regras de locação para unidades HIS e HMP representam um avanço na proteção da destinação social habitacional, mas trazem desafios significativos para condomínios e seus gestores.A adequação exige atenção contínua, orientação jurídica e procedimentos internos claros para prevenir riscos e garantir segurança jurídica.

O Lacerda e Paulucci Advocacia acompanha de perto a evolução normativa e oferece suporte completo para síndicos, administradoras e moradores que precisam se adaptar às novas exigências de documentação, averbação e locação social.

Fale conosco e garanta que seu condomínio esteja em conformidade com as novas regras das unidades HIS e HMP.